房天下产业网讯：2016年三季度，城市分化态势延续，热点城市房地产市场持续高温不减，而部分中小城市库存压力依然严峻。针对市场分化的情况，中央层面坚持因城施策，建立全国房地产库存和交易监测平台，鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，一、二线等住房供应紧张的城市防范土地价格快速上涨风险。地方调控也呈现明显差异化，热点城市政策频频加码，限购限贷限价等收紧政策密集出台且范围不断扩大。同时，区域一体化、户籍制度改革等长效机制建设持续推进。本文来源：《2016年三季度中国房地产政策盘点》

1、热点城市调控蔓延加快，政策收紧力度加码

1.1二线热点城市限购限贷密集出台

限购：厦门、苏州、杭州、南京重启限购。8月11日，苏州印发《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见的通知》，要求非苏州本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时需缴纳1年社保（不包含吴江区），9月26日、27日吴江、昆山跟进出台限购措施。8月31日，厦门宣布自9月5日起执行住房限购政策，针对拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭以及无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭三类居民家庭暂停在本行政区域内向其销售建筑面积144平方米及以下的普通商品住房。杭州宣布自9月19日起实施住房限购，在杭州市区限购范围内，暂停向拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭出售住房。9月25日，南京宣布对主城区实施限购，限购对象为非本市户籍购买2套及以上住房和本市户籍购买3套及以上住房。

限贷：多地收紧信贷政策。7月15日，厦门调整信贷政策，进一步区分和细化了购房人家庭名下有无住房、贷款次数、所购住房是否为普通商品住房等，全面提高非普通住房首付，普通住房有一笔贷款记录未结清首付由4成提高至6成，有2笔住房贷款记录未结清暂停发放贷款。苏州对已有1套房未结清房贷再购2套房首付比例进行调整，苏州市区（不含吴江区）由40%调整为50%。南京对已有1套房且已结清房贷再购2套房最低首付比例由30%调整至35%，而未结清房贷再购2套房首付比例升至50%（高淳、溧水除外），同时9月末南京住房公积金管理中心发函，暂停受理公转商贴息贷款申请。武汉、杭州也加入信贷收紧城市行列，武汉二套首付提高至四成，杭州针对市区信贷收紧，二套公积金及商贷首付均提高至五成。

限价：苏州、南京、郑州、杭州、福州等地调整土地供应，限制地价房价涨幅。部分城市土地市场呈现高温态势，地王迭出，为抑制土地过热发展趋势，苏州、南京8月再次调整土地公开出让竞价方式，南京在此前最高限价基础上规定，竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，竞价达到最高限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。苏州在设定土地出让市场指导价后也同样提高项目预售条件，并规定土地竞价超过土地出让市场指导价25%（不含25%）的，中止网上竞价，转为“一次报价出让方式”进行竞价。郑州、杭州也加入严控土地市场行列，9月14日，郑州出台九条措施从严调控土地市场，其中针对郑东新区、郑州经济开发区采取“限地价、竞房价”，市内五区及郑州高新区土地出让时，网挂报价超过50%溢价率时，网挂报价中止。9月26日，杭州出台措施加大土地供应，调整竞价方式，土地溢价率超过100%之后，设定三个档次分别对支付土地出让金、获得销售资格及承建公建配套方面做出不同的规定。9月26日，福州市人民政府办公厅发布《福州市进一步促进房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》，除要求加强商品房预售监管，商品房实际销售价格原则上不得高于备案价格，同一项目下一批次备案预售价格原则上不得高于上一批次同类型房屋销售价格的10%。

监管：杭州暂停购房落户，武汉、廊坊、石家庄、南京、济南等均加强市场监管，规范市场交易秩序。杭州提出在市区范围内（含萧山、余杭、富阳、大江东）暂停实施购房入户政策。厦门从加大居住用地供应力度、调整住房公积金及商业贷款政策、从严土地供后监管、加强商品房预售监管、打击房地产中介市场违法违规行为等方面采取措施稳定市场。武汉市房管局《关于进一步加强商品房销售管理工作的通知》，明确提出，取得预售许可的商品房项目，要在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，一次性对外销售，不得分批、分次销售；在未获得预售许可证的情况下，房地产开发企业不得以自行或委托方式，通过电商平台收取购房定金。并对捂盘惜售、囤积房源等违规行为进行严查和处罚。廊坊发布《关于进一步规范廊坊市区房地产市场秩序的通告》，要求土地出让要遵循招拍挂制度，严禁单位、个人与集体经济组织以及企业签订土地征收、转让协议；针对销售环节，要求开发商在取得预售证之前不得宣传，不得以认购、预订、排号等名义向购房者收取定金和预订款；针对交易程序，要求开发商必须向购房者出示预售许可证、一次性公开全部房源并明码标价对外销售。石家庄市发展和改革委员会对石家庄市房地产开发企业和商品房经营者发出《规范商品房价格行为提醒告诫书》，规范该市商品房销售价格行为，并明确处罚制度，哄抬房价情节严重的最高罚款300万元。济南出台房地产调控新规，要求提高居住用地（含兼容居住用地）竞买资金条件，缩短土地出让价款缴清时间，严格商品房预售许可管理，强化商品房预（销）售行为监管。南京发布《关于进一步加强房地产市场监督管理的意见》，提出进一步增加商品住房上市供应、加大商品住宅土地供应、稳定商品住房价格以及强化综合执法等。

此外，针对一线城市楼市三季度火热延续，当地相关部门接连出台措施为楼市降温，北京、上海、深圳加强对市场的监管。7月26日，北京市住建委发布的2016年住房和城乡建设发展白皮书，表示将继续严格执行限购和差别化的信贷、税收等政策，适度提高第二套非普通商品住房的首付款比例。同时强调加强通州及周边区域市场研究，坚决遏制投机投资性购房需求。8月17日，北京市国土资源和城乡规划委员会和北京市住房和城乡建设委员会召开关于严格遏制商改住项目研讨会，会上有关高层明确，将坚决不能再新增商住房，同时暂停商办用地上市；继2014年北京封堵“假”结婚购买新房后，北京又出台措施将限制政策范围扩大至二手房及全款客户。9月6日，上海市住建委强调，将继续严格执行3月25日发布的政策，保持上海市房地产市场平稳健康发展。

1.2去库存政策持续，商办库存去化重点推进

中央坚持因城施策，明确加强房地产库存监管。7月14日，国家发改委就宏观经济运行情况举行发布会，强调下半年，针对市场分化的情况，应更加注重分类施策、因城施策，促进市场平稳发展。对一线及部分二线城市，要密切关注其库存下降情况，加大住房供应，合理引导住房消费，防止房价持续过快上涨。8月3日，发改委发布的《更好发挥投资对经济增长的关键作用》中提到，进一步促进房地产投资健康发展，因城施策加大调控力度。鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度，可采取先租后售、与政府共有产权等方式促进居民购房。鼓励品牌房地产开发企业收购现有地产项目，通过品牌注入、提高住房品质的方式消化库存。完善教育、医疗、商业等配套服务设施，提高住房吸引力

地方去库存政策更加精准细化。7月1日，浙江省发布《浙江省房地产供给侧结构性改革行动方案》，方案明确短期及中长期目标，措施涵盖供需两端以及健全长效机制等多个方面。福建发布的推进供给侧结构性改革总体方案，强调按照“一市（县）一策”原则，区分不同情况，分城分县施策。

2、户籍、金融改革、区域一体化等长效机制建设加速推进

2.1户籍制度改革持续推进

中央支持农业转移人口市民化。8月5日，国务院印发《关于实施支持农业转移人口市民化若干财政政策的通知》，从财政方面为农业转移人口提供政策支持，提出建立农业转移人口市民化奖励机制，向吸纳跨省（区、市）流动农业转移人口较多地区和中西部中小城镇倾斜。

北京积分落户及居住证实施细则公布。7月13日，北京市人民政府发布《关于进一步做好为农民工服务工作的实施意见》，提出将解决农民工住房问题纳入住房发展规划，逐步将在城镇稳定就业的农民工纳入住房公积金制度实施范围。7月21日，北京市十四届人大常委会第二十八次会议上，北京市发改委主任卢彦表示，为实现城六区常住人口由增转降的拐点，下半年，将在东城、西城、朝阳、通州、昌平5个区分类开展人口调控改革试点。

地方积极推进户籍制度改革。8月12日，深圳市政府日前相继印发了《深圳市人民政府关于进一步加强和完善人口服务管理的若干意见》、《深圳市户籍迁入若干规定》和《深圳市居住登记和居住证办理规定》等新规定，自2016年9月1日起，户籍迁入将划分为人才引进迁户、纳税迁户、政策性迁户和居住社保迁户四个类别。

2.2金融、财税相关配套措施不断完善

深化投融资体制改革，创新融资机制。7月18日，中共中央国务院发布《关于深化投融资体制改革的意见》，该意见是继2004年国务院发布投资体制改革后又一纲领性文件，意见强调创新融资机制，畅通投资项目融资渠道，并提出在国家批准的业务范围内，政策性、开发性金融机构要加大对城镇棚户区改造等重大项目和工程的资金支持力度。7月26日政治局会议强调，去产能和去杠杆的关键是深化国有企业和金融部门的基础性改革。

金融支持供给侧改革。央行综合运用多种货币政策工具，保持流动性水平合理充裕，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。在灵活运用传统货币政策工具的同时，不断创新和完善调控思路和方式，包括建立公开市场每日操作常态化机制，以每日一次的频率稳定开展7 天期逆回购操作，进一步提高流动性管理的精细化程度；每月进行常备借贷便利（SLF）、中期借贷便利（MLF）、抵押补充贷款（PSL）等工具的运用，以配合逆回购进行流动性管理，提供不同期限流动性。。

宽财政稳货币基调不变，更注重相机、灵活调控。7月26日中央政治局会议强调，下半年，努力保持经济平稳发展走势。要坚持适度扩大总需求，继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，注重相机、灵活调控，把握好重点、节奏、力度，为供给侧结构性改革营造良好宏观环境。中国人民银行货币政策委员会2016年第二季度例会强调，继续实施稳健的货币政策，更加注重松紧适度，灵活运用多种货币政策工具，保持适度流动性，实现货币信贷及社会融资规模合理增长。

税制改革将“义无反顾”推进，但房地产税出台仍需时日。财政部部长楼继伟在G20税收高级别研讨会上就财政政策与各国代表讨论时表示，所得税制和房地产税制改革至今未推出的一大原因是涉及大量利益调整，下一步将“义无反顾”推进改革。目前房地产税立法草案仍在起草过程中，困难重重，但不动产统一登记的加快推进，国土资源数据资源体系的建立完善，将为房地产税的出台奠定更为扎实的基础。

2.3区域一体化等长效机制建设提速

长江经济带发展规划纲要发布，区域一体化加快。9月12日，《长江经济带发展规划纲要》正式印发，这是推动长江经济带发展重大国家战略的纲领性文件，对加快构建综合立体交通走廊等各方面任务作具体部署。根据规划纲要，到2020年，长江黄金水道瓶颈制约将有效疏畅、功能显著提升，基本建成衔接高效、安全便捷、绿色低碳的综合立体交通走廊；到2030年，水脉畅通、功能完备的长江全流域黄金水道全面建成，上中下游一体化发展格局全面形成，长江经济带将在全国经济社会发展中发挥更加重要的示范引领和战略支撑作用。

以房养老试点期限延长、范围扩大。6月末，“以房养老”为期两年试点结束，由于我国传统的“养儿防老”观念，加之养老制度不够完善，相关法律法规尚不健全，政策基础仍较为薄弱等诸多问题导致试点工作进展缓慢。7月15日，中国保监会发布《关于延长老年人住房反向抵押养老保险试点期间并扩大试点范围的通知》，将老年人住房反向抵押养老保险试点范围由北京、上海、广州、武汉扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市；将老年人住房反向抵押养老保险试点期间延长至2018年6月30日。

《中长期铁路网》规划出炉，铁路经济时代全面开启。7月20号，发改委发布《中长期铁路网》规划，明确中长期铁路建设目标，到2030年我国高铁将构筑“八纵八横”高速铁路主通道。此次规划与2008年版相比，由“四纵四横”迈向“八纵八横”，高铁加密成网，更加强调城市群之间的连接。、

中介市场指导意见出台，多角度规范中介市场秩序。8月16日，住房城乡建设部、国家发改委、工业和信息化部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会等七部门联合印发《关于加强房地产中介管理促进行业健康发展的意见》，针对当前中介市场乱象制定了严格的规范措施，包括规范中介服务行为、完善行业管理制度、加强中介市场监管等。、

3、展望：因城施策防范热点城市风险，积极推进库存去化

推进供给侧改革稳定整体去库存格局。在宏观经济企稳背景下，全国宏观政策仍将以稳为主，部分热点城市紧缩政策并不能改变整体去库存的大格局，特别是作为重点的中西部地区去库存。在关注重点城市房价进快上涨的同时，继续鼓励商品房库存较大的城市进一步加大去库存力度仍是政策的主要导向。未来一段时间，房地产政策主要重心在于坚持分类调控、因城施策，推进供给侧改革去库存，防范一二线热点城市地价房价过快上涨。

热点城市调控升级控风险。各线城市政策分化更明显，因城施策更差别化、精细化。一线城市加强限购资格监管，遏制价格过快增长；热点二线城市价格增长过快，楼市风险加剧，更多二线城市调控政策将升级，或将跟进限购限贷，分区施策也将更有针对性，而东北、西北二线城市库存量大需求滞缓，将积极鼓励自住及改善需求、支持新市民购房；受一线城市溢出效应影响特大城市周边三四线城市也开始过热，未来将加强市场监管，多数三四线高库存城市将继续落实税收信贷优惠、货币补贴、共有产权、棚改货币化等政策、控制土地供应、结合户籍制度改革鼓励农民工进城购房以促进库存去化。而商办库存整体承压，未来将积极调节增量、盘活存量，降首付减税负促需求。

着力推进长效机制完善健全。加快推进长效机制建设、继续推进新型城镇化成为政府房地产相关政策的长期关注点。推进户籍改革、落实居住证制度、解决中小城镇落户和配套福利措施，将切实促进中小城镇需求增加，成为中西部三四线城市去库存的有效动力。而以长江经济带、京津冀协同发展等牵动的区域一体化进程，也将给中西部地区带来经济增长和结构升级，吸引人口就地城镇化。同时当前部分热点城市房价地价的快速上涨，也将继续加强对房地产税制改革的关注，推动房地产税立法及相关个税改革加快。