“开发商要交房屋质保金”？

　　“不自行清理并恢复原状，就不给过户，这样是不是就能防止一部分违建发生。”“物业纠纷案件越来越多，案件量已经位列前五了。”……16日下午，《淮安市物业管理条例》立法工作进行了首场座谈会，受邀各方代表围绕六大焦点话题进行建言。

　　声音一：建立业主信用档案

　　面对物业费难收这一老生常谈的话题，立法座谈会上有代表建议建立业主信用档案，把恶意拖欠和恶意拒交的行为列为不诚信行为。

　　据参会的物业从业人员介绍，在不交费的业主中不乏机关和事业单位工作人员。有座谈代表提出，机关和事业单位工作人员应该带头交物业费，对恶意拖欠和拒交的行为，建议采取抄送所在单位的措施进行催缴。

　　“物业服务不到位，业主不交物业费；业主不交费，服务更加不到位。这就是个恶性循环！”我市中级人民法院法官代表在座谈会上介绍，从已有的案例看，业主不交费的情况集中于：车辆在小区内受损，卫生保洁不到位，家里失窃，停车位外租等方面。只要业主举证物管公司有服务不到位的法律事实存在，物管需承担一定的责任。

　　但有座谈代表提出，很多问题难以厘清，比如业主家里失窃，财产究竟损失了多少？这很难搞清楚。因此，一些物业费纠纷案件通常以业主、物管公司各让一步，均能接受的方式结案。

　　此外，针对安置小区、特困户等特殊小区和人群，有座谈代表建议减免收缴，政府应给予相应的补贴和扶持。

　　声音二：业主自治不能“任性”

　　业主自治中，作为业主大会办事机构的业委会，作用如何得以正面发挥成为关键，因为全体业主是一个松散的群体。因此有人把业委会称作小区的“当家人”，这表明业委会在小区重大事务决策、监管物管方面责任大，影响力也很大。这个影响力发挥得好不好，对小区物业服务至关重要。

　　“业主自治不能无限制，要在自治权与公权力介入之间找到平衡。”有座谈代表提出，立法中应明确相关条款，在业委会选举、运行和监督中把好关。对不作为、乱作为的业委会，应设定法定解散条款。

　　业主自治难，难在广大业主不尽义务，难在业委会自我管理，缺少关爱。有业委会代表提出，高水平的业委会应该心中有法，做事有力，公道正派，但业委会“没人问”，连业务、法律培训都没有。

　　声音三：违建不清不能过户

　　物业服务带有一定的准公益性，有服务也有管理，比如消防通道被车辆占据，群租房扰民，乱搭乱建等等，只要发生在小区内，都需要物管及时制止。但物管除了劝阻和上报相关部门，并无其它的手段能制止。

　　因此，有座谈代表提出，小区是城市的重要板块、市民的共同家园，各部门应该齐抓共管，建议在条例中明确相关职能部门在小区管理中的法律责任。据了解，2013年，我市曾出台“16号文”，明确提出小区管理由相关职能部门共同参与。

　　还有座谈代表以小区违法建设管理为例，建议条例明确违建户须自行拆除违建，恢复原状方能过户的条款，对违建进行治理，这样一来，可化被动防控为居民自觉行动。

　　声音四：第三方给物业“打分”

　　事实上，业主与物管之间的关系是基于物业服务合同产生的，在物业服务合同里，都有服务内容方面的条款。但服务做没做到位不好量化，服务难量化又与物业费收缴难如影随形。比如，保洁约定一天清理三次垃圾桶，做到垃圾不外溢，但现实中确有之前清干净了，不一会垃圾就爆满、外溢的特殊情况发生。服务是否到位，十个人可能有十种意见，很难统一。有座谈代表建议，可以参照外地的做法，引入第三方机构对物业服务进行评价，以总分100分来算，如果评价结果是80分，物业费就按照八折交。

　　声音五：物业用房一楼最好

　　物业用房属于小区全体业主的共用设施，开发商在建设小区时须配套规划和建设物业用房。座谈代表介绍，近些年新建小区基本上配建了物业用房，但配的房子位置不理想，有的在顶楼，有的在地下室，根本不方便业主使用。因此，建议立法时明确，小区物业用房应配建在方便业主使用的位置，最好明确放在一楼。

　　声音六：向开发商收质保金

　　“房屋质量问题责任不在物管，有些业主却不管这些，有事就找物管说。”有物管公司代表指出，应该把好房屋承接查验这一关，把责任理清楚，属于开发商遗留的问题应该由开发商来承担。据介绍，房屋有质保期，配套设施也有质保期，但开发商开发完就甩手了，出了问题再找，不管是物管还是业主都陷入被动境地。因此，座谈代表建议，条例中可明确对开发商收取房屋质保金。-淮海晚报记者江安